Elblążanie szukają niewielkich mieszkań w nowym budownictwie

Jest Pan autorem opracowania dotyczącego diagnozy i perspektywy rozwoju elbląskiego rynku nieruchomości z lat 2003-2007. Z jakiego źródła korzystał Pan przy tworzeniu tego materiału?

Dane przyjęte do prezentacji dotyczącej rynku nieruchomości oparłem na danych Elbląskiej Korporacji Nieruchomości funkcjonującej w Elblągu od 1999 roku. W skład tej korporacji w chwili obecnej wchodzi siedem biur nieruchomości.

Idea utworzenia dobrowolnego zrzeszenia EKN wynikła z pomysłu, że lepiej jest współpracować zamiast rywalizować w zakresie upowszechniania ofert. Utworzenie EKN było również odpowiedzią na zrzeszanie się biur nieruchomości na terenie kraju. Chodzi tutaj o stowarzyszenia np. Warmińsko-Mazurskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami, jak również Pomorskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Główne cele są przedstawione w projekcie, a są nimi satysfakcja i dobro klienta oraz przestrzeganie kodeksu etyki standardu zwodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Jeden z punktów tej analizy odnosi się do cen nieruchomości. Proszę powiedzieć jak na przestrzeni lat kształtowały się ceny w Elblągu?

Przy omawianiu cen nieruchomości w Elblągu przyjąłem dane w przedziale czasowym 2003-2007 r. Jeśli chodzi o ceny nieruchomości lokali mieszkalnych 1-2 pokojowych, to należy powiedzieć, że ceny te nieustannie i dynamicznie wzrastały w przedziale tych pięciu lat i począwszy od ceny 1515 złotych za metr kwadratowy w 2003 roku osiągnęły one za identyczny lokal mieszkalny cenę 4036 zł za metr kwadratowy.

Ceny mieszkań większych, czyli 3-4 pokojowych i więcej są nieznacznie mniejsze, ale dynamika i skala identyczna – 1420 złotych w 2003 roku i 3751 złotych za metr kwadratowy w 2007 roku. Największy wzrost cenowy zauważyliśmy pomiędzy 2005 a 2006 rokiem. Tytułem zakończenia cen nieruchomości lokali mieszkalnych, wypadałoby powiedzieć o tym, że zauważono obniżkę cen, a właściwie stabilizację z tendencją do obniżki cen. Obniżka rozpoczęła się od końca jesieni ubiegłego roku, trwa do dzisiaj. Ostrożnie szacując, mówimy o 10-15 procent spadku cen nieruchomości na lokale mieszkalne.

Jak z kolei przedstawiały się ceny domów wolnostojących i w zabudowie szeregowej?

Dynamika była identyczna, czyli ceny nieustannie wzrastały. Jeżeli chodzi o domy wolnostojące, to takim typowym jest obiekt w średnim stanie technicznym z działką około 600 metrów kwadratowych i powierzchni 160 metrów kwadratowych. Taki dom w 2003 roku kosztował 255 tysięcy złotych, by osiągnąć wartość 585 tysięcy złotych w 2007 roku. Ceny te nieustannie rosły. Domy te to najczęściej prostopadłościan z płaskim dachem. W 2003 roku zaczęły pojawiać się też nowe domy nie podpiwniczone, duże, wybudowane w latach 2003-2007.

Jeżeli chodzi o domy w zabudowie szeregowej, to zauważyłem identyczną dynamikę. Ceny wzrastały w niewiele mniejszym stopniu. Przeciętny dom w zabudowie szeregowej na Bielanach kosztował 184 tysiące złotych. Były to najczęściej małe działki około 300 metrów kwadratowych, a dom duży o powierzchni minimum 240 metrów kwadratowych. Ostatecznie cena uplasowała się na poziomie 435 tysięcy złotych w 2007 roku. Jeśli chodzi o ceny domów, to nie zauważamy tendencji malejących ze względu na popyt przewyższający podaż.

Wielu klientów interesują również ceny działek budowlanych i rolnych.

Działek budowlanych w Elblągu nie ma. Te nieliczne, które pojawiały się na rynku, to ich ceny również wzrastały od kwoty 37 złotych za metr kwadratowy do 172 złotych za metr kwadratowy. Jest to cena średnia, gdyż zdarzało nam się już sprzedać działki za 200 i więcej złotych za metr kwadratowy.

Jeśli chodzi o ceny działek rolnych, to tutaj mówimy o działkach, które mają jakieś znaczenie w sensie budowlanym, że na tych działkach istnieje możliwość wybudowania budynku mieszkalnego, gdzie jest dostęp do drogi publicznej, mediów, jak również działka znajduje się w odległości od kilku do kilkunastu kilometrów od granicy Elbląga. Jeśli przyjmiemy za takie kryterium podział działek, to ceny kształtowały się od 9,5 złotego, skończywszy na 36 złotych za metr kwadratowy.

A jak to wszystko wyglądało, jeśli chodzi o atrakcyjność wybranych dzielnic Elbląga?

Największym zainteresowaniem cieszą się dzielnice Śródmieścia i Starego Miasta, a najmniejszym zainteresowaniem dzielnica Zawada. Należy powiedzieć, że elblążanie najczęściej wybierając mieszkanie, kierują się rodzajem budynku. Robi tak 44 procent potencjalnych nabywców. W drugiej kolejności zwraca się uwagę na standard wykończenia – 31 procent. Jeśli chodzi o lokalizacje budynku, generalnie preferowane jest Śródmieście i otoczenie. Stare Miasto jest wyżej oceniane niż Śródmieście ze względu na nową zabudowę. W dalszej kolejności 16 procent ceni sobie dzielnice Na Stoku, Za Politechniką, Nad Jarem i Zawada.

Jakie są preferencje mieszkaniowe elblążan?

Jeśli chodzi o preferowaną wielkość mieszkania, to w dalszym ciągu ludzie szukają niewielkich mieszkań o powierzchni do 45 metrów kwadratowych. Jest to najliczniejsza grupa – 34 procent. W dalszej kolejności mieszkania od 46 do 60 metrów kwadratowych – 31 procent.

Preferowany rodzaj budynku – najbardziej poszukiwane są mieszkania w nowych domach, czyli wybudowanych po 1988 roku z tego względu, że budynki te są najczęściej rozliczane za ogrzewanie według danych liczników ciepła, jak również budynki nowe, które nie wymagają nakładów na fundusze remontowe. W drugiej kolejności znajdują się budynki z lat 80-90, następnie budynki z „wielkiej płyty” i najmniej poszukiwane domy w wieżowcach.

Jeśli chodzi o standard wykończenia, to najchętniej wybierane są budynki po kapitalnym remoncie mieszkania – 38 procent, następnie do zamieszkania – 29 procent, następnie do odnowienia i mieszkanie do kapitalnego remontu.

Jakie są główne kierunki rozwoju miasta?

Jeżeli chodzi o kierunki rozwoju Elbląga, to głównymi są Stare Miasto, Wyspa Spichrzów oraz Modrzewina. Jeżeli chodzi o teren Modrzewiny, to należy zwrócić uwagę na dzielnicę północną, część mieszkaniową, gdzie teren o powierzchni 23 hektarów jest przeznaczony na zabudowę mieszkaniową jedno i wielorodzinną. Działki, na które ogłoszony zostanie przetarg są o powierzchni od 847 metrów do 1532 metrów. Są też działki większe przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne o powierzchni ponad 8196 i 3319 metrów kwadratowych.

Rozmawiali: Rafał Kadłubowski i Mateusz Milanowski