Kredyty hipoteczne są drogie i nic nie wskazuje na to, by miały odczuwalnie potanieć. Tymczasem, w obliczu równie wysokich cen wynajmu mieszkań, własne cztery kąty to nie tylko marzenie, ale wręcz konieczność. Co zrobić, by raty za dom pozostały możliwe do udźwignięcia? Poznać rządzące nimi mechanizmy, a następnie porównać oferty. Czas sprawdzić, jak to zrobić.
Co składa się na raty kredytu hipotecznego?
Podstawowe mechanizmy decydujące o wysokości kredytów hipotecznych nie różnią się od tych mających wpływ na koszt obsługi innych typów wierzytelności. Wskaźnik, który informuje o wszystkich opłatach doliczanych do pożyczonej kwoty to RRSO. Jest to Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania, na którą składają się odsetki, marża i prowizja banku. Pierwsze dwa elementy zysku kredytodawcy są stałe, a więc nie da się ich uniknąć. Nie zawsze jednak instytucje finansowe doliczają prowizje.
Warto pamiętać, że brak prowizji niekoniecznie wpływa na obniżenie raty kredytu hipotecznego. Niekiedy rezygnacja z tego dodatkowego źródła dochodu to chwyt reklamowy mający zachęcić wahających się jeszcze klientów do skorzystania właśnie z tej oferty. W takim przypadku wyższe może okazać się to, co najważniejsze, czyli oprocentowanie.
Nie ma jednak reguły, zgodnie z którą obniżka jednego składnika RRSO automatycznie wpływa na podwyżkę drugiego. Przewidzenie wysokości hipoteki nie jest proste. Właśnie dlatego warto skorzystać z narzędzia, które w tym pomoże. Wysokość rat dokładnie policzysz na Bankier SMART.
Gdzie znaleźć najtańszy kredyt hipoteczny?
Porównywarka, a zarazem ranking ofert kredytów hipotecznych (i nie tylko) Bankier SMART pozwala szybko zorientować się, o jaką kwotę można zawnioskować. W tym celu najpierw należy wpisać informacje o oczekiwanej kwocie i warunkach zobowiązania. Na górze strony dostępnych jest sześć pól:
-
wysokość kredytu, o której przyznanie klient chce się ubiegać;
-
okres kredytowania;
-
wpływ prowizji na wysokość rat;
-
procent prowizji doliczany do kredytu;
-
rodzaj rat – równe lub malejące;
-
oprocentowanie wierzytelności.
Po wprowadzeniu wartości liczbowych we wszystkie wymagane pola wystarczy kliknąć „Oblicz”, by pokazały się dopasowane do kryteriów oferty kredytów. Należy wtedy zwrócić szczególną uwagę na dwa pola. Pierwsze to wysokość pojedynczej raty dająca ostateczną odpowiedź, czy kredyt na takich warunkach będzie możliwy do spłaty. Drugi kluczowy wskaźnik, czyli oczekiwany przez bank procent wkładu własnego pozwala dowiedzieć się, ile środków trzeba mieć, by w ogóle móc starać się o kredyt hipoteczny.
Kalkulator kredytów hipotecznych Bankier SMART przyda się też do przejrzenia harmonogramu spłaty. Po wybraniu przykładowych wartości da się przejrzeć tabelę pokazującą, ile wynosi kapitał i odsetki w ciągu kolejnych lat regulowania wierzytelności. Co ważne, podane na stronie wartości należy traktować poglądowo. Przez kilkanaście, a często więcej lat spłaty oprocentowanie może zmienić się wielokrotnie, bardzo mocno wpływając na wysokość rat.
Czy można obniżyć wysokość rat kredytu hipotecznego?
Spłata kredytu hipotecznego poważnie obciąża domowy budżet i to na wiele lat, co skłania do znalezienia sposobów na obniżkę rat. Mimo że takowe istnieją, niezbędne i tak są dostatecznie wysokie dochody. Bez nich wahania stóp procentowych mogą okazać się bardzo poważnym problemem. Jeśli to możliwe, warto też od razu wpłacić większy niż wymagany wkład własny oraz nadpłacać kredyt.
Wysokość stóp procentowych na raty kredytu hipotecznego
Doniesienia medialne o podwyżce stóp procentowych zawsze przyjmowane są przez kredytobiorców z niepokojem. Nic dziwnego, ponieważ niekiedy potrafią bardzo podwyższyć wysokość rat. Właśnie z tego powodu tak ważny wydaje się zapas środków pozwalających przetrwać miesiące, gdy do banku trzeba oddawać dużo więcej. Rozwiązaniem jest ubieganie się o kredyt ze stałym oprocentowaniem. Nie należy tego jednak traktować jako złotego środka na wahania referencyjnej stopy kredytów.
Kredyty hipoteczne ze stałym oprocentowaniem są przede wszystkim droższe od wierzytelności ze zmienną stopą. Mimo tego dla banków pozostają mniej opłacalne, ponieważ zarabiają one przede wszystkim na zobowiązaniach, w których kwota rat zależy od rekomendacji NBP. Z tego też powodu oferują one kredyty z gwarancją stałej spłaty tylko przez pewien czas, zwykle kilka pierwszych lat. Potem kredytobiorcy i tak stają się zależni od wahań oprocentowania.
Nadpłaty rat a okres kredytowania
Warto mieć również świadomość, że nie zawsze kredyt ze zmiennym oprocentowaniem jest niekorzystny. W takich ofertach raty są bowiem malejące. Dzięki temu droga początkowo wierzytelność z biegiem lat staje się coraz mniejszym obciążeniem dla portfela. W dłuższej perspektywie takie zobowiązanie okazuje się nawet tańsze niż hipoteka ze stałym oprocentowaniem. Jeśli do tego kredytobiorca ją nadpłaca, dość szybko może zminimalizować wpływ decyzji NBP na stawkę oprocentowania ustalaną przez bank.
Jak działa ten mechanizm? Całość zobowiązania placówki dzielą na ograniczoną liczbę rat. Każdą należy oczywiście uiścić na czas, ale nic nie stoi na przeszkodzie, by część spłacić wcześniej. Dzięki temu kredyt wzięty np. 3 lata temu może być uregulowany na kolejnych kilka lat do przodu. W takim przypadku zaczyna działać mechanizm premiujący klientów z dłuższym stażem jako kredytobiorcy. Innymi słowy, im „starszy” jest kredyt, tym mniej podlega wahaniom stopy referencyjnej.
Wpływ wkładu własnego na zobowiązanie hipoteczne
Ostatni, najlepszy, a przy tym najtrudniejszy w realizacji sposób to zgromadzenie jak największego wkładu własnego. Zgodnie z rekomendacją KNF powinien on wynosić 20%. Jednak z racji tego, że to tylko zalecenie, oferty kredytów hipotecznych można znaleźć w bankach, które wymagają tylko 10% pożyczonej sumy – trzeba się liczyć z tym, że raty będą wyższe niż przy wpłacie 1/5 wkładu.
Analogicznie kredyt na mieszkanie z wkładem na poziomie 20% będzie droższy niż zaciągnięty przy większych środkach własnych. Jeśli więc to możliwe, warto od razu zadeklarować większą sumę. W ten sposób raty będą niższe, a okres kredytowania krótszy. Oba te czynniki razem przełożą się na mniejszy całościowy koszt zobowiązania.