"Zarzucam rażące naruszenie zasad". Do UM trafił sprzeciw dot. warunków lokalizacji inwestycji przy Częstochowskiej

Trzy budynki wielorodzinne z wielopoziomowymi garażami podziemnymi mogą powstać między ulicami Legionów a Częstochowską. Inwestor złożył wniosek o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej. Do Urzędu Miasta w Elblągu trafił sprzeciw w tej sprawie. - Działając w imieniu wspólnoty nieruchomości bezpośrednio graniczącej z planowanym zamierzeniem inwestycyjnym wnoszę kategoryczny sprzeciw wobec wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji mieszkaniowej w proponowanym kształcie. Zarzucam przedmiotowemu wnioskowi rażące naruszenie zasad ładu przestrzennego, przepisów techniczno-budowlanych oraz celowe działanie na szkodę obecnych mieszkańców Elbląga – stwierdziła mieszkanka budynku przy ul. Częstochowskiej 1.

Chodzi o budowę trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z wielopoziomowymi garażami podziemnymi i niezbędną infrastrukturą towarzyszącą w kwartale ulic Częstochowska – Tylutkiego – Legionów – Królewiecka. Ostródzki deweloper kupił ten teren od miasta w 2024 roku. Cena wywoławcza kompleksu działek wynosiła 4,3 mln zł, jednak licytacja zakończyła się na poziomie 8,2 mln zł netto.
 

Inwestor skierował do miasta wniosek o wydanie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach dla przedsięwzięcia „Budowa trzech budynków mieszkalnych wielorodzinnych z wielopoziomowymi garażami podziemnymi i niezbędną infrastrukturą towarzyszącą w kwartale ulic Częstochowska – Tylutkiego – Legionów – Królewiecka w Elblągu”. Prezydenta wydał decyzję środowiskową twierdząc, że nie ma konieczności przeprowadzania oceny oddziaływania planowanej inwestycji na środowisko.
 

Wniosek Inwestora wraz z koncepcją architektoniczno-urbanistyczną, wizualizacjami i załączonymi dokumentami został w styczniu br. opublikowany na stronie Biuletynu Informacji Publicznej Urzędu Miejskiego w Elblągu, a mieszkańcy mieli dwa tygodnie na zgłoszenie uwag. Wpłynęły 4 opinie i 1 uzgodnienie. Inwestor, jak zapewniali urzędnicy, udzielił odpowiedzi do Miejskiej Komisji Urbanistyczno – Architektonicznej, w której odniósł się do przedmiotowych uwag i sugestii.
 

Uwagi do wniosku o ustalenie lokalizacji mieszkaniowej można było składać do 31 stycznia 2026r. Wpłynęło 29 pism z uwagami z czego 27 to pisma od osób fizycznych natomiast 2 z nich to uwagi wspólnot mieszkaniowych budynków przy ul. Legionów 8c oraz Częstochowska 1 (reprezentowane przez Zarządy). Najwięcej uwag wpłynęło złożyli mieszkańcy budynku przy ul. Legionów 8c (17 uwag) – wszystkie one miały tożsamą treść i dotyczyły budowy budynku mieszkalnego nr 3(B3)”

– podali urzędnicy.

Ostatecznie projekt uchwały dot. tej inwestycji został wycofany z porządku obrad kwietniowej sesji Rady Miasta.

Wiele osób z naszej wspólnoty jest zaangażowanych by nie dopuścić do inwestycji w takiej formie. To ponownie złożony wniosek przez dewelopera. Pierwszy był w styczniu, a nasza wspólnota nie była tak zdeterminowana jak teraz. Piszemy do UM, spotykamy się z radnymi, zależy nam by sprawę nagłośnić. Deweloper zakupił ziemię i rozumiemy, że chce zrealizować budowę osiedla, ale nie zgadzamy się by było w takim kształcie. Projekt osiedla jest niezgodny z planem zagospodarowania terenu, a ustawa lex deweloper wygasa 1.07.2026.Inwestor ma czas tylko do czerwcowej sesji rady miasta

- zaznaczyła elblążanka.

Elblążanka złożyła do Urzędu Miasta oficjalny sprzeciw, w którym podkreśla m.in. „świadome naruszenie norm nasłonecznienia i przesłaniania”. - Inwestor, dołączając do wniosku analizę nasłonecznienia, wykazał pełną świadomość faktu, iż planowana zabudowa o wysokości 9 kondygnacji (ok. 27,5 m) spowoduje drastyczne zacienienie dwóch budynków położonych przy ul. Królewieckiej 201 (KORONA I) i Częstochowskiej 1 (KORONA II) – stwierdziła.

Z przedłożonej przez dewelopera dokumentacji graficznej wynika jednoznacznie, że lokale mieszkalne na niższych kondygnacjach zostaną pozbawione naturalnego światła słonecznego - poniżej norm dopuszczalnych przez § 13 i § 60 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych. Działanie to jest rażącym naruszeniem art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego, który nakazuje projektowanie obiektów z poszanowaniem uzasadnionych interesów osób trzecich

– zaznaczyła elblążanka.

Kolejnym zarzutem, jaki stawia elblążanka jest „manipulacja zakresem terytorialnym inwestycji”. - Wniosek Inwestora posługuje się nazwą „Inwestycja przy ul. Częstochowskiej”, co w sposób niedopuszczalny marginalizuje rzeczywisty obszar oddziaływania projektu – podkreśliła. - Zgodnie z wypisem z rejestru gruntów, inwestycja obejmuje również działkę nr 834/3 przy ul. Legionów 6. Planowane zamierzenie stanowi zatem potężny kompleks zabudowy o charakterze przelotowym między dwoma kluczowymi ciągami komunikacyjnymi. Skala inwestycji oraz jej wysokość wpłyną negatywnie na ład przestrzenny i drożność komunikacyjną całego kwartału Częstochowska – Legionów – Królewiecka.

Inwestor w sposób jednostronny rezygnuje z kluczowych ustaleń obowiązującego MPZP (Uchwała Nr XXII/480/2009), które stanowiły gwarancję zachowania równowagi urbanistycznej: brak parkingu ogólnodostępnego - Rezygnacja z zapisanego w planie parkingu na 400 miejsc postojowych (§14 pkt 6 MPZP) doprowadzi do paraliżu komunikacyjnego i pozbawi okolicę (w tym pacjentów pobliskiego szpitala) niezbędnych miejsc postojowych oraz likwidacja systemowej retencji - odstąpienie od budowy profesjonalnego zbiornika retencyjnego (teren ITW4) - przy tak znacznym zagęszczeniu zabudowy - stwarza realne zagrożenie zalewaniem sąsiednich posesji, w tym budynków  przy ul. Królewieckiej, Legionów i Częstochowskiej

– dodała elblążanka.

Inwestor zamierza zrealizować przedsięwzięcie w trybie ustawy „lex deweloper”, która pozwala na budowę mieszkań i inwestycji towarzyszących niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. - Tryb „specustawy mieszkaniowej” nie może służyć jako narzędzie do legalizacji projektów budowlanych o charakterze pasożytniczym, które generują zysk dla Inwestora kosztem trwałej utraty standardów życia, dostępu do światła i bezpieczeństwa środowiskowego, w tym hydrologicznego obecnych mieszkańców Elbląga – stwierdziła elblążanka.

Czego oczekuje autorka pisma? - Wnoszę o podjęcie uchwały o odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji, wprowadzenie zmian przez Inwestora do swojej koncepcji urbanistyczno-architektonicznej nowego pomysłu na wybudowaniu budynków mieszkaniowych wielorodzinnych o mniejszej ilości (5 – 7) kondygnacji, zabezpieczeniu odpowiedniej ilości i jakości dróg wewnętrznych i miejsc parkingowych/postojowych podziemnych i naziemnych, a także przedstawieniu nowej koncepcji zagospodarowania terenów zielonych i placu zabaw, z uwzględnieniem bezpieczeństwa środowiskowego i poprawy warunków hydrologicznych – wymienia elblążanka.

 

Mając świadomość, że Inwestor oczekuje stosownego zwrotu z zainwestowanych środków finansowych uważam, że nie może to odbywać się kosztem aktualnych mieszkańców. Tym bardziej, że nowa, znacznie większa ilość mieszkań i w konsekwencji samochodów zdecydowanie pogorszy komfort życia obecnych mieszkańców. Nie należy zapominać przy tym, że za chwilę zasiedlone zostaną dwa duże czynszowe budynki położone w bezpośredniej bliskości planowanej inwestycji. Zatem poszanowanie interesów wszystkich stron pozostaje warunkiem sine qua non przedmiotowego projektu

– dodała elblążanka.